沐鸣2下载_闫亮:停车产业,是一场资本与人的生意

  • 作者: 蓝鲸财经   2020-06-29/18:03
  • 与闫亮的见面,选在了阳光海天总部的最顶层。

    从会议室向外望,这些北京市区里最集中且繁华的写字楼、产业园区,包括阳光海天所在的东枫德必WE,所使用的停车系统,均和阳光海天有关。

    作为国内规模最大、产业链最全的停车管理公司,截至目前,阳光海天服务的停车场已覆盖全国40余个城市,服务车位近30万,其中更不乏中央电视台新址、上海虹桥机场、海口美兰机场等百余个地标性案例。

    这些项目,都是闫亮带领团队不断“革命自己”换来的勋章,也是阳光海天“行业第一”的最好佐证。

    保持第一很累,但不做第一就得不到资本的优先选择。在这样残酷的竞争环境下,闫亮一直在紧迫地“奔跑”,他想用“资本-技术-资源”的闭环,寻找更低成本、高利润、大规模的“性感”路径,制造这个行业里最大且最持久的独角兽。

    从人工管理到自助运营,危机感驱动下的三次转型

    有人的地方就有江湖,而有车的地方就需要停车服务。

    早在2006年时,刚从对外经贸大学毕业2年的闫亮,就嗅到了停车行业的现金流吸引力——那一年,中国民用汽车保有量约4985万辆(包括三轮汽车和低速货车1399万辆),比上年末增长15.2%。而美国当时的汽车保有量,已经达到了2.64亿辆。两者之间的数字差,代表了汽车的增量空间,也代表了停车的市场前景。而从升值空间来看,停车场资源,更是优质的不动产资源。

    保有,可增值;运作,可创收。于是,当年的8月8日,闫亮和另外3位同窗一起,创立了北京阳光海天停车管理有限公司,取得了英特公寓、昆仑饭店、清华同方、上东国际等几个停车场的运营管理权,开始“入行”。

    回溯来看,当时的停车产业,甚至连雏形都还未具备——在住宅领域,停车位被作为配套设施,免费赠送给业主;在产业园区里,停车甚至是不收费的;只有商业地产领域,因为人流量较大,停车管理起步较早,但大多都是粗糙运营。

    于是在创业初期,闫亮的团队能做的活,基本上就是把保安、保洁、绿化、停车这些业务承接下来,赚取比较微薄的利润。

    但这些,却也正好锻炼了阳光海天停车管理的专业化能力,并让他们逐步成为第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、万达商管等国内外知名地产或物业公司的停车管理指定合作伙伴。

    随着服务的深入化,在2011年时,阳光海天进行了公司的第一次转型——“从2011年开始,商业地产项目发展非常快,对于停车场规划设计、施工的需求非常大,我们调整了方向,建立了中国停车规划设计研究院,提供停车场的规划、设计、施工,以及既有的运营管理”,那个阶段,闫亮称其为“一站式解决”阶段,“公司由管理驱动,进入到了专业驱动”。

    对于2.0版的阳光海天来说,2012年是公司里程碑式收获的一年。那年里,已经升级成为停车场一站式解决方案提供商的阳光海天,先后为中央电视台新台址、苏州东方之门等十余个城市地标性建筑提供停车场规划设计及智能化解决方案,在行业内声名鹊起。

    但很快,闫亮又感到了从未有过的危机感:“公司95%的营收,都来自于管理服务业务,这一业务涨幅小、人工成本高且不好监控,如果长期依赖这种单一的收费方式,增长很容易受限。”

    加之那两年里,O2O经济对于实体经济的颠覆,形势开始倒逼闫亮思索:该如何打破运营瓶颈?

    建立在已有管理停车场基础上,2014年底,阳光海天与海安停车一起,联合创立了智慧停车平台“停简单”——这是个基于互联网的一套信息化系统,初期的产品包括B端对车场的改造,以及面对用户的C端APP和微信公众号。停简单的用户在停车场入口和出口不需要停留,在手机上就可以完成支付,大大节省了停车场的管理成本,提高了车主的出场效率。

    第二年的5月,停简单APP一上线,便获得了2000万美元的首轮融资,领投方为国内智能交通上市企业千方集团旗下资本,峰瑞资本跟投。到了2018年5月,停简单已经融到了B+轮,股权融资规模超过30亿元,投资方中包括华平投资、蚂蚁金服、复星等知名产业投资方和一线投资机构。

    截至2019年1月,停简单已线上运营超过7000个一二线城市核心高价值停车场,车位数量超过260万个,用户规模近5000万。

    而因为平台打破停了车场各个数据孤岛,并通过互联网的方式将其连接起来,平台功能也从简单的停车费线上支付,拓展到了车位寻找、车位预约等前端需求,有效缓解了城市停车难题,成为智慧交通的代表。

    轻重模式全产业链覆盖,从车流回归到人的资本生意

    资本的加入,加速了4.0版阳光海天的转型来临。

    2017年之后公司的定位,闫亮将其升级为“做中国停车资产管理的领航者”,从资产管理角度去进行停车服务。

    公司的业务模式,也扩展至停车场资产收购、长期经营权的收购和承包租赁(BOT模式),以及轻资产的委管服务模式。

    以海口美兰机场为例。2018年12月时,阳光海天和美兰机场签署了经营权租赁协议,开始正式对机场停车场的4914个车位进行运营管理。

    众所周知,机场、火车站的停车场,因为车流量巨大,收费通行效率低,往往是最遭“吐槽”的场所。在接手美兰机场停车场之后,阳光海天对停车场的车流动线进行了重新梳理,并通过规划加政策解决网约车痛点问题,再叠加手机缴费功能,极大加速了车子的离场效率。

    此外,阳光海天还对停车场资源进行分配和调度,重新规划了停车场的空间模块,装置了充电柱,汽车租赁等区域,引入更针对商务人群的广告和商户等。

    通过业务及效率提升,美兰机场停车场的非停车业务从一开始的零营收,增长到贡献了15%的营收,实现了空间价值的最大化。

    在闫亮的设想中,类似这样10年以上长期经营权的租赁收购,将是公司未来最重要的业务组成,“这相当于帮助停车场做单个停车场的ABS,十年或者二十年资金的一次性兑付,由我们来进行市场定价和运营。同时在此基础上,未来还有超额利润分成,通过我们的管理把资产价值增加,业主还能分到一部分红利。”

    而想要拿到更多停车场的经营权,或者通过并购更多优质资产实现“跑马圈地”,就需要借助金融的力量。但就如闫亮所说的:“投资机构不是来雪中送炭的,是来锦上添花的,首先是行业好,其次,你要做到行业第一,否则,客户也不会选择你。”不断追逐在身后的紧迫感,也督促着阳光海天一路小跑向前涨肌肉。

    基于物联网的技术,阳光海天研发了AIPP(All in One Parking Platform)系统——用智能硬件把停车场的出入口空间连接起来,在里面应用A.I.等先进技术,将停车场做成管理高效、又具有商业赋能的高效场景。

    在阳光海天总部一层的AIPP监控室里,若干个分屏组成的大屏幕,实时显示着车场的出入口情况、缴费详情、新增会员数据、季度营收数据、空闲停车位等十多个维度的数据。不仅实现了数据透明,在停车场出现设备故障、车辆占据通道等情况时,显示屏上还会自动亮起应用AI技术的监控警示,24小时提醒具体车场的管理人员报修管理。

    这个系统,不仅得到了资本方的青睐,更受到了智慧城市建设方的欢迎。目前,阳光海天参与的政府公共停车场及城市级智慧停车平台的投资与运营,已经辐射了北京、天津、上海、青岛、肇庆、成都、潍坊等多个城市。而今年里,他们也在以往商业地产项目合作的基础之上,大力拓展了城市级业务。

    跳出停车业务本身,闫亮也有清晰的新业务拓展逻辑,那便是通过停车场大数据分析,帮助服务场景实现车流到人流的转化。

    闫亮认为,现在进入任何一个商业场景,停车场都是高价值客户进入的第一个落脚点,“停车场即是顾客进入购物中心的第一大堂,也是购物中心继餐饮、影院后的第三主力店”。而通过大数据技术,阳光海天可以帮助商场了解前来的顾客,掌握着顾客的位移,停留的时间以及消费习惯,绘制出详细的顾客画像。顾客再次来的时候,商场就能针对性向会员推送他所喜欢、想要的消费信息。而顾客也可以通过将商场里的购物积分兑换成停车费,实现与阳光海天更多的交互。

    总结一路走来的成功心路,闫亮笑称,这要归功于团队一直保持着创新迭代的进取心和天生的焦虑感,能做别人不愿做的事、能做别人做不好的事,还能做别人做不到的事,“综合投资能力、专业的运营能力、与时俱进的数字化能力和资源赋能的能力,都是我们的核心优势”。

    按照闫亮的分析,2019年中国的汽车保有量已达到了2.4亿辆,每年增加2000多万辆,然而中国每辆车的车位配比近为1:0.5。汽车数量的快速增长与中国存量停车泊位数量的不匹配,造成了供需之间的巨大缺口。中国的停车泊位现阶段成为了一个稀缺的供给端资源,未来它的资产价格、收费价格都将会有较大幅的提升,如此也就催生出停车市场的红利。

    他预计,到明年时,中国停车费的交易规模有可能达到一万五千亿甚至是两万亿的年交易规模。且随着5G时代的到来,以及物联网和人工智能技术的成熟,未来的智慧停车,还将大有可为。

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